第129章 土地出让金
高层普通住宅,容积率到二都算良心开发商了。
后滩千禧滨江城身为商住房项目,只有一点六出头的容积率,真的太少,这是由于当年地价便宜的缘故,符合当年市场潮流。
二十四万平米左右的土地,建筑面积还不到四十万平方米,以至于规划中楼距极大,大到挤一挤还能再放下几栋楼,范连城第一次去考察时候就发现了这点,除此之外公摊也不大。
严老板等人没想过修改设计方案,原因挺多,一是资金不足,二是连一期都卖不出去,懒得再投钱进去,从没跟范连城一样,在这方面动过心思。
范连城也没有项目必然成功的信心,只想着容积率能多点,肯定比少了更好,哪怕意味着多缴纳部分土地出让金。
要是真能合法在这块土地上多建造些房子,代表着哪怕找人接盘转手出让,也能对外多卖点钱。
至于究竟多多少,概念不清晰。
反正只要能把容积率提高到三以上,至少能从中挣个两三亿人民币,一旦能成,可不就是捡漏了。
即使不打包出售,自己留着开发,多上千套房子和少上千套房子,里面差别悬殊,可都是钱。
按耐不住这点小心思,没等老冯问完旁人,范连城自己先上网查找起相关资料。
进入几个网页后看见条评论,上面详细注明说得到许可后可以变更容积率,连补交土地出让金的公式都注明出来。
原文写道:“调整国有土地使用权出让金额,应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平,按下式确定:
应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下,土地使用权市场价格—(减)批准改变时原土地使用条件下,剩余年期土地使用权市场价格。”
等于是评估改变前和改变后的差价。
这让范连城开始纠结,搞不清是怎么个算法,想着还是应该找个懂行的问问才行。
索性拿起手机,打电话问老冯跑到哪里问人去了,得知是在项目部那边,范连城也放下手头的活赶过去。
一路上不断有人跟他打招呼,范连城则忙着算账,想着后滩千禧滨江城销售数据那么惨,都处在烂尾边缘了,怎么着也不该把价值往高了算吧。
如果有利可图还好,如果是楼面价太高,那就没必要了,惋惜于想钻漏洞果然不太容易。
平日里很少到其他楼层串门,一般有事都是部门主管上楼找他,来到项目部,也就是冯大发升职前的部门后,几位姑娘们瞧见他都看傻了。
年少多金,长相又不差,可不就是她们最喜欢的那类男人,有热情的急忙上前搭话,问他要找谁。
范连城看见老冯了。
随手一指,笑着说过来有事......
问完修改设计方案的事,懂行的主管坦言这事有点难处理。
哪怕运气好成功了,补交土地出让金的具体数目也难说,缴多缴少、怎么缴,都要看如何跟相关部门商谈交涉。
找个地方坐下聊,范连城要了杯咖啡,花点时间跟项目部的人详细交流完,总结出些要点。
比如户口和企业所在地方面的因素,终于能够派上点用场,还有就是世博会即将到来、主要打算用于租赁、接盘失败项目等等,都能拿到桌面上来做文章。
试想,万一项目凉了,未来周边大片土地还怎么卖?还有距离世博会主场馆那么近,到时烂尾楼落在旁人眼里,别人怎么想?
普通人没机会谈这些,很多时候只是跟着官方规定走,但到范连城这种地位后,只要在规定允许内,许多事情其实都可以商量。
项目黄了就是黄了,对双方都没好处。
而土地出让金能带来价值,建造房子能带来价值,增值、企业所得、房屋交易等也能带来价值,更别提还带动了相关产业、就业等等,这些可都是看得见的好处。
没人们想象中古板,这些都能谈,越是精明的商人越精通此道,本质上应该说是共赢,正儿八经的买卖,毕竟范连城可都是真金白银投出去,拉动了经济发展,没少将外面资金往里带,跟那些坑蒙拐骗的家伙们不一样。
已经能肯定的是,即使成功重签土地交易合同,新增的楼面价多半不会便宜到哪去,关键在于哪怕每平米只比市场价便宜两百块,考虑到可能新增二三十万平米建筑面积,还不计算公摊,那也等于数千万甚至上亿的利润。
值得认真对待。
这种重任范连城不敢交给老冯,打算先到自家老头那边取取经,然后再决定怎么处理。
到了下班时间后,范连城就果断下楼走人了。
在他办公室里,一直等着范连城签字的秦芷气急,今天到下午才工作,回办公室后还睡了一觉,好不容易正经一两个小时,没想到人又不见了。
作为一位有抱负和理想的行政助理,她对这种作风相当看不顺眼,偏偏又无可奈何。
私下里有人当玩笑话说起过。
说幸好范连城才是老总,要是秦芷这么个女强人上位,大家都没好日子过。
事业心重了点没错,对范连城而言绝对是件好事。
别看现在身边小办公室里既有老范留下的人,也有当初属于澹台文博的旧人,还有一批新招募过来的高材生,都被秦芷管理得有条不紊,氛围相当和谐。
当然了。
也可能是因为她漂亮,而办公室里又大多是男性的缘故,就算累点也显得更容易让人接受。
“等我有钱了,那必须买他个五辆劳斯莱斯一字排开,再请他个十位保镖,个个都跟你身边那几位一样精神、能打,墨镜、黑西装、白衬衫,黑皮鞋,都不能少。
见到漂亮女学生就拉上车,在其他学生万众瞩目之下,铺着红地毯、保镖们一字排开站在那鞠躬,送她到学校,核心就两个字,霸道。万一她不好意思了,说以后不用再这样,我就来句都是小范总的意思,然后整齐排队,扬长而去,怎么样,牛气吧?哎!对,这就是,多用点力!”
冯大发趴在单人床上,孙瞎子正在他后背按着,最怕人说力道不够,当即下了狠手,只见整个身子压下去,按到老冯龇牙咧嘴,还一个劲地叫舒服。
“......合着说来说去,霸道的还是我?你不是有钱了么?”
“俗话说得好,吃水不忘挖井人嘛,我要是有钱了,肯定都是仰仗小范总您啊,我老冯可不是忘本的人。”
这家伙最近拍马屁火候渐长,估计平时没事干都闲着琢磨这些了。
论起耍嘴皮子,范连城自认十个自己加起来也不如他,抬手示意不用按了,起身后晃晃脖子,那叫一个舒坦。
随手用裤子口袋里掏出一小叠现金,老规矩,数出三张递给对方,把两人的账一起结了。
真算起来应该是二百二,剩下的八十块当小费,也不全是小费,主要是给些甜头,指望他们按摩时候更用心些,免得因为想多挣钱、后头还有人排队等着,就胡乱凑合,到时候苦的还是范连城。
相比之下,不如求个安心,以前他会在意这点钱,现在真不在意。
笑着对老冯说:“听你这意思,不带你发财都不行了是吧,刚好交个私活给你,帮我找找有真本事的地产从业者,主要是运营销售、工程监督等等,要有真本事的那种,假如我刚接手的项目火爆,少不了你的好处。”
“从龙城找?”
“怎么可能从龙城找,传出去我还要不要脸了。只要不是龙城,从哪挖都可以,主要是经验老道的管理,剩下的员工我自己就能找到。
事先说好,你推荐归推荐,录用不录用还难说,主要看本事,不过工资规模绝对高,可能比龙城还高一线,按照外企待遇来,一般不会加班。”
“不从龙城找,那就有点难了,我自己认识的圈子里的人就那么点,不过我会托人帮你问问。”
老冯没觉得为难。
有些事范连城自己不好出面,他上场就很合适了,例如去找那些圈子庞大的分公司负责人们帮忙,招人还不简单么。
懒得等他按完,看看时间还有十分钟就结束,范连城催促着他快穿衣服,陪自己一起去吃饭。
四九城分公司方面来人,几位总经理、副经理都过来,于情于理都应该接待一下,地点就安排在老范名下的餐厅,也就是用售楼部改的那几座。
生意有好有差,优势在于不需要支付房租,建筑本身也不断升值,没认真对待,日子久了积攒出些老客户,倒也能凑合着继续经营下去。
跟朋友们合伙投资的酒吧,同样是用营销中心改建,如今还在整改中,开始提前铺设消防管道、改电线了。
最终的设计效果图刚出来没几天,范连城看过,还算新颖,二楼准备留十多间包厢,一整面墙上全是酒,瞧着挺漂亮。
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后滩千禧滨江城身为商住房项目,只有一点六出头的容积率,真的太少,这是由于当年地价便宜的缘故,符合当年市场潮流。
二十四万平米左右的土地,建筑面积还不到四十万平方米,以至于规划中楼距极大,大到挤一挤还能再放下几栋楼,范连城第一次去考察时候就发现了这点,除此之外公摊也不大。
严老板等人没想过修改设计方案,原因挺多,一是资金不足,二是连一期都卖不出去,懒得再投钱进去,从没跟范连城一样,在这方面动过心思。
范连城也没有项目必然成功的信心,只想着容积率能多点,肯定比少了更好,哪怕意味着多缴纳部分土地出让金。
要是真能合法在这块土地上多建造些房子,代表着哪怕找人接盘转手出让,也能对外多卖点钱。
至于究竟多多少,概念不清晰。
反正只要能把容积率提高到三以上,至少能从中挣个两三亿人民币,一旦能成,可不就是捡漏了。
即使不打包出售,自己留着开发,多上千套房子和少上千套房子,里面差别悬殊,可都是钱。
按耐不住这点小心思,没等老冯问完旁人,范连城自己先上网查找起相关资料。
进入几个网页后看见条评论,上面详细注明说得到许可后可以变更容积率,连补交土地出让金的公式都注明出来。
原文写道:“调整国有土地使用权出让金额,应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平,按下式确定:
应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下,土地使用权市场价格—(减)批准改变时原土地使用条件下,剩余年期土地使用权市场价格。”
等于是评估改变前和改变后的差价。
这让范连城开始纠结,搞不清是怎么个算法,想着还是应该找个懂行的问问才行。
索性拿起手机,打电话问老冯跑到哪里问人去了,得知是在项目部那边,范连城也放下手头的活赶过去。
一路上不断有人跟他打招呼,范连城则忙着算账,想着后滩千禧滨江城销售数据那么惨,都处在烂尾边缘了,怎么着也不该把价值往高了算吧。
如果有利可图还好,如果是楼面价太高,那就没必要了,惋惜于想钻漏洞果然不太容易。
平日里很少到其他楼层串门,一般有事都是部门主管上楼找他,来到项目部,也就是冯大发升职前的部门后,几位姑娘们瞧见他都看傻了。
年少多金,长相又不差,可不就是她们最喜欢的那类男人,有热情的急忙上前搭话,问他要找谁。
范连城看见老冯了。
随手一指,笑着说过来有事......
问完修改设计方案的事,懂行的主管坦言这事有点难处理。
哪怕运气好成功了,补交土地出让金的具体数目也难说,缴多缴少、怎么缴,都要看如何跟相关部门商谈交涉。
找个地方坐下聊,范连城要了杯咖啡,花点时间跟项目部的人详细交流完,总结出些要点。
比如户口和企业所在地方面的因素,终于能够派上点用场,还有就是世博会即将到来、主要打算用于租赁、接盘失败项目等等,都能拿到桌面上来做文章。
试想,万一项目凉了,未来周边大片土地还怎么卖?还有距离世博会主场馆那么近,到时烂尾楼落在旁人眼里,别人怎么想?
普通人没机会谈这些,很多时候只是跟着官方规定走,但到范连城这种地位后,只要在规定允许内,许多事情其实都可以商量。
项目黄了就是黄了,对双方都没好处。
而土地出让金能带来价值,建造房子能带来价值,增值、企业所得、房屋交易等也能带来价值,更别提还带动了相关产业、就业等等,这些可都是看得见的好处。
没人们想象中古板,这些都能谈,越是精明的商人越精通此道,本质上应该说是共赢,正儿八经的买卖,毕竟范连城可都是真金白银投出去,拉动了经济发展,没少将外面资金往里带,跟那些坑蒙拐骗的家伙们不一样。
已经能肯定的是,即使成功重签土地交易合同,新增的楼面价多半不会便宜到哪去,关键在于哪怕每平米只比市场价便宜两百块,考虑到可能新增二三十万平米建筑面积,还不计算公摊,那也等于数千万甚至上亿的利润。
值得认真对待。
这种重任范连城不敢交给老冯,打算先到自家老头那边取取经,然后再决定怎么处理。
到了下班时间后,范连城就果断下楼走人了。
在他办公室里,一直等着范连城签字的秦芷气急,今天到下午才工作,回办公室后还睡了一觉,好不容易正经一两个小时,没想到人又不见了。
作为一位有抱负和理想的行政助理,她对这种作风相当看不顺眼,偏偏又无可奈何。
私下里有人当玩笑话说起过。
说幸好范连城才是老总,要是秦芷这么个女强人上位,大家都没好日子过。
事业心重了点没错,对范连城而言绝对是件好事。
别看现在身边小办公室里既有老范留下的人,也有当初属于澹台文博的旧人,还有一批新招募过来的高材生,都被秦芷管理得有条不紊,氛围相当和谐。
当然了。
也可能是因为她漂亮,而办公室里又大多是男性的缘故,就算累点也显得更容易让人接受。
“等我有钱了,那必须买他个五辆劳斯莱斯一字排开,再请他个十位保镖,个个都跟你身边那几位一样精神、能打,墨镜、黑西装、白衬衫,黑皮鞋,都不能少。
见到漂亮女学生就拉上车,在其他学生万众瞩目之下,铺着红地毯、保镖们一字排开站在那鞠躬,送她到学校,核心就两个字,霸道。万一她不好意思了,说以后不用再这样,我就来句都是小范总的意思,然后整齐排队,扬长而去,怎么样,牛气吧?哎!对,这就是,多用点力!”
冯大发趴在单人床上,孙瞎子正在他后背按着,最怕人说力道不够,当即下了狠手,只见整个身子压下去,按到老冯龇牙咧嘴,还一个劲地叫舒服。
“......合着说来说去,霸道的还是我?你不是有钱了么?”
“俗话说得好,吃水不忘挖井人嘛,我要是有钱了,肯定都是仰仗小范总您啊,我老冯可不是忘本的人。”
这家伙最近拍马屁火候渐长,估计平时没事干都闲着琢磨这些了。
论起耍嘴皮子,范连城自认十个自己加起来也不如他,抬手示意不用按了,起身后晃晃脖子,那叫一个舒坦。
随手用裤子口袋里掏出一小叠现金,老规矩,数出三张递给对方,把两人的账一起结了。
真算起来应该是二百二,剩下的八十块当小费,也不全是小费,主要是给些甜头,指望他们按摩时候更用心些,免得因为想多挣钱、后头还有人排队等着,就胡乱凑合,到时候苦的还是范连城。
相比之下,不如求个安心,以前他会在意这点钱,现在真不在意。
笑着对老冯说:“听你这意思,不带你发财都不行了是吧,刚好交个私活给你,帮我找找有真本事的地产从业者,主要是运营销售、工程监督等等,要有真本事的那种,假如我刚接手的项目火爆,少不了你的好处。”
“从龙城找?”
“怎么可能从龙城找,传出去我还要不要脸了。只要不是龙城,从哪挖都可以,主要是经验老道的管理,剩下的员工我自己就能找到。
事先说好,你推荐归推荐,录用不录用还难说,主要看本事,不过工资规模绝对高,可能比龙城还高一线,按照外企待遇来,一般不会加班。”
“不从龙城找,那就有点难了,我自己认识的圈子里的人就那么点,不过我会托人帮你问问。”
老冯没觉得为难。
有些事范连城自己不好出面,他上场就很合适了,例如去找那些圈子庞大的分公司负责人们帮忙,招人还不简单么。
懒得等他按完,看看时间还有十分钟就结束,范连城催促着他快穿衣服,陪自己一起去吃饭。
四九城分公司方面来人,几位总经理、副经理都过来,于情于理都应该接待一下,地点就安排在老范名下的餐厅,也就是用售楼部改的那几座。
生意有好有差,优势在于不需要支付房租,建筑本身也不断升值,没认真对待,日子久了积攒出些老客户,倒也能凑合着继续经营下去。
跟朋友们合伙投资的酒吧,同样是用营销中心改建,如今还在整改中,开始提前铺设消防管道、改电线了。
最终的设计效果图刚出来没几天,范连城看过,还算新颖,二楼准备留十多间包厢,一整面墙上全是酒,瞧着挺漂亮。
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